不動産投資とは?始めやすさや得られる収益など

資産運用には多くの種類がありますが、その中でも「不動産投資」は耳にする機会が多い資産運用なのではないでしょうか。
不動産投資といっても、さらに種類があります。

そして、それぞれに異なったリターンやリスクがあり、難易度も様々です。
この記事では、不動産投資の種類や収益から、メリット・デメリットについてご説明します。

不動産投資とは

不動産投資とは、利益を得るためにマンションやアパートのような不動産に投資することです。
不動産を購入し、その不動産を使用したい人へ貸して家賃収入を得たりというように、不動産を利用した投資です。

不動産投資の種類

不動産投資は、様々な不動産を対象として多くの種類があります。

マンションやアパートの一室

マンション・アパートの一室を購入し、入居したいという人へ貸して家賃収入を得る形式 の不動産投資です。
これは不動産投資の中でも物件価格が安いものもありますので、不動産投資初心者でも始めやすい形式です。

特に、都心部のマンションやアパートでは空室になっても次の入居者が決まるまでの時間が短い傾向があり、さらには資金が必要となったら売却して現金に換えやすいというメリットがあります。

一方で、このような不動産投資では一戸あたりの家賃収入で管理費や修理費等を支払わなければならないので、大きな利益があまり出ないというデメリットがあります。

マンションやアパートの一棟

マンション・アパートの一棟を購入し、各部屋をそれぞれの入居者へ貸して家賃収入を得る形式の不動産投資です。

この形式はマンション・アパートの一室の不動産投資よりもさらに大きな資金が必要となりますので、金融機関から融資を受けて購入する方法が多いです。

部屋数が多いため満室に近い状態であれば大きな家賃収入が期待できます。

しかし、空室が多くなると家賃収入が減り、金融機関へのローン返済も困難となってしまう場合があります。
また、マンション・アパートの一室とは異なり、一棟となると売却したくても買い手が見つかりにくいという点もデメリットです。

戸建て住宅

戸建て住宅を購入し、入居者へ貸して家賃収入を得る形式の不動産投資です。
新築の戸建ては価格が高騰しますが、中古の戸建てだと比較的安く購入できることもあります。

戸建ての入居者の多くはファミリー層ですので、長期間の入居を見込める場合が多く、安定した家賃収入を期待できます。

しかし、木造の戸建て住宅の場合には、老朽化が早いため修繕費等のコストがかかってしまう場合があります。
また、戸建て住宅はマンション・アパートよりも流動性が低いので売却したい時にすぐに売却できるものではありません。

駐車場・コインランドリー

元々所有している土地や、新たに土地や建物を借りて駐車場やコインランドリーを経営する不動産投資の方法です。

これらの経営は立地等によってうまくいくかどうかが左右されます。また、コインランドリーの場合、フランチャイズに加盟するとなると初期費用が高額になる傾向があります。

その他にも、広告費や機械のリース料等がかかりますので、投資額の回収に時間がかかったり、うまくいかない場合は投資額を回収できない場合もあります。

REIT(リート)

オフィスビルや商業施設、マンション等の投資用不動産が投資対象になる投資信託のことをREITといいます。
このREITを購入すると、間接的に不動産投資をすることになり、分配金を得ることができます。

不動産投資のメリット3つ


数あるメリットから特徴的なものを紹介します.
不動産投資は高額な資金が必要になることが多いですが、どのようなメリットが得られるのでしょうか。

1.安定した収入を得られる

不動産投資は、入居者が継続して入居していれば毎月安定した家賃収入を得られます。
株式のように価格変動を気にしながら投資をしなくてよいため、比較的安定した資産運用といえるでしょう。

2.相続対策になる

不動産は、有価証券や現金と比べると、相続税の計算における評価額が減額されます。
これは、有価証券や現金は時価で相続税の評価額が決まるのに対して、不動産は固定資産台帳や路線価等を基準として評価されるからです。

このことから、不動産は有価証券や現金よりも相続対策に向いているのです。

3.生命保険の代わりになる

不動産投資を始める際、金融機関から融資を受けて始める場合がほとんどですが、その際に団体信用生命保険に加入するのが一般的な不動産投資の形式です。

団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローンの返済途中に名義人に万が一のことがあれば、保険金によって残りのローンが弁済されるという制度です。

団信に加入していれば、もしもの時の場合でも、ローンの返済が免除されますので、不動産を手放さなくてもよいのです。

そして、名義人の家族に不動産を残せますので、家族は引き続き家賃収入を得たり、売却したりして資金を得ることができます。
そのため、不動産投資は生命保険の代わりといってもよいでしょう。

不動産投資のデメリット3つ


不動産投資には、デメリットも存在します。

1.高額な初期投資額

不動産投資を一から始めようとした場合、初期投資額が高額になります。融資を受ける場合でも、まずは自分で約100万円を集める必要がある場合もあります。

2.高額な維持管理費用

不動産投資を続けていくにあたって、不動産の管理費や修繕費等が継続的に必要になり、そのコストが高額になることもあります。

また、不動産を保有している期間には毎年固定資産税がかかる上、不動産管理を管理会社へ任せる場合には業務委託料もかかります。
このように、不動産投資には様々な維持管理費用が必要になるのです。

3.下落する資産価値

マンションやアパートは、いつまでも新しい状態で保たれることは難しく、時間が経つにつれて老朽化も進みます。そのため、資産価値が低下していくというデメリットがあります。

不動産を売却したくても、古すぎて老朽化が激しく、売り手が見つからなかったり、売却できても非常に安価となったり、利益より損失が多く出る可能性もあります。

ずばり不動産投資のリスクとは

ここからは、不動産投資のリスクについてお伝えしていきます。

災害に遭う可能性

マンションやアパートのような不動産には、地震や火事等の災害によって損失が出るリスクがあります。
このようなリスクをできるだけ回避するために、耐震の物件を選んだり、火災保険に加入したりすることが対策となります。

空室が多くなる

入居者が見つからず空室となった場合、家賃収入が得られなくなるというリスクがあります。空室のため家賃収入が得られなければ、ローンの返済が困難になってしまうおそれもあります。

このようなリスクをできるだけ回避するためには、不動産購入前に物件の状態(築年数や利便性等)をよく確認したり、都心部のように入居希望が多そうな地域を選んだりすること等が対策となります。

金利が変動する

不動産投資のために不動産を購入する際、金融機関から融資を受ける場合には、金利変動にも注意しなければなりません。

固定金利の場合には、返済期間まで金利は一定となりますが、変動金利の場合には、金利が上昇した場合、返済額が金利分増額しますので、ローン返済の負担が重くなります。

このようなリスクをできるだけ回避するために、あらかじめ固定金利を選択し、無理な借り入れをしないという対策が有効です。

流動性がない

マンションやアパートを購入したものの、売却したい時に買い手が見つからずに売却できないといった流動性のリスクがあります。
このようなリスクをできるだけ回避するためには、売却しやすい不動産を選ぶといった対策が必要です。

まとめ

今回は不動産投資の種類・収益、メリット・デメリットとリスクについてご説明しました。
不動産投資は初期費用が高額となるので、株式や投資信託に比べると手を出しにくい資産運用かもしれません。

しかし、まとまった資産が手元にあるなら、不動産投資のリスクを最小限にすることを念頭に、安定した収入を期待できる不動産投資を始めてみるのもよいのではないでしょうか。